Subastas inversas de pisos en stock
Las subastas inversas son un sistema de subastas que ha puesto en marcha recientemente la empresa Tulipp con la intención de dar salida al stock de pisos acumulados por sus clientes, incapaces de venderlos en un mercado como el inmobiliario donde todavía los agentes interesados en vender se resisten a bajar el precio, y los compradores potenciales se abstienen en espera de empezara ver precios que puedan asumir.
Este modelo de subasta inversa consiste en que el precio, en lugar de ir aumentando con cada puja, es el conductor de la subasta quien va haciendo ofertas cada vez más bajas que la anterior. Los participantes, en lugar de pujar sucesivamente aumentando el precio de la puja de otro competidor, esperan callados cada bajada de precio, hasta que finalmente uno de los participantes decide comprar. La subasta funciona a oferta única, por lo que la única oferta realizada es el precio final de venta. El director de esta casa de subastas, Jorge Zanoletty, lo explica mucho mejor con menos palabras:
La subasta comienza con un precio de salida (precio de tarifa) y dicho precio se reduce progresivamente hasta que encuentra comprador. Dicho comprador no tiene más que levantar la mano cuando llega su precio y adjudicarse la vivienda.
Con este método, se pueden adquirir viviendas a un precio un 30% por debajo del valor inicial. ¿Te suena la cifra? Es aproximadamente el porcentaje de sobre-valoración de la vivienda que estima el FMI. Las opciones son meridianamente claras: vender ahora un 30% por debajo del precio previsto, o bien esperar, seguir pagando intereses y costes financieros, y acabar bajando el mismo porcentaje, si no más llevado por la desesperación, dentro de un tiempo. Aún me pregunto qué es lo que lleva a los promotores y agencias inmobiliarias a sostener los precios en su nivel actual, o incluso a decir que los precios “ya han tocado fondo”, como afirmaba hace unos días el lobby G-14 de las inmobiliarias.
La próxima edición de Tulipp Madrid (ya será la 2ª edición) tendrá lugar los días 24 y 25 de Mayo de 2008.
En el portal inmobiliario Fotocasa le han hecho una entrevista a Jorge Zanoletty, director general de ésta casa de subastas. Él lo tiene claro: el motivo principal de la dificultad de los españoles para acceder a una vivienda hay que buscarlo en los altos precios de los inmuebles.
El problema de la accesibilidad es uno de los más evidentes del mercado residencial. ¿A qué cree que se debe?
Jorge Zanoletty: Sin duda el principal problema para el acceso a la vivienda son los altos precios de los inmuebles
Sin embargo, creo que el director de Tulipp patina notablemente cuando trata de defender los intereses corporativos del sector que representa frente a la realidad. A la pregunta de si es buen momento para comprar, Jorge Zanoletty responde que sí sin dudar.
Entonces como profesional del sector, ¿considera que es un buen para comprar una casa ?
Jorge Zanoletty: Sí, considero que es un excelente momento para hacerlo. Es cierto que hay que saber detectar las oportunidades pero lo que es evidente es que éstas existen, tal y como indican los resultados de nuestro evento de los pasados 29 y 30 de marzo.
Desconozco si este señor está informado de las previsiones garantistas que el borrador de la nueva Ley Hipotecaria establece para las entidades financieras, y el marrón en el que se pueden encontrar los posibles compradores en un contexto de precios cada vez más a la baja, intereses al alza, sueldos estancados o con previsiones de crecimiento por debajo del IPC, e hipotecados al límite de sus capacidad de endeudamiento.
A pesar de todo, el director de Tulipp está plenamiente satisfecho con los resultados de la primera edición, y afirma:
Nuestras expectativas se han visto superadas ampliamente. El mercado inmobiliario de hoy día es un mercado muy complicado, por lo que la venta de 22 viviendas en el plazo de 10 horas constituye todo un éxito.
Lo que no dijo es que en la subasta se inscribieron unos 280 pisos y se vendieron 22, de los cuales 12 se vendieron a la misma persona. Y eso a pesar de ofrecer descuentos máximos de hasta el 30%. Todo un indicador.
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Ese sistema de subastas se ha utilizado desde hace mucho tiempo en otras cosas, por ejemplo las lonjas. Lo que es una novedad es que se haga para la vivienda, pero no esta mal pensado.
En cuanto al borrador de las hipotecas yo no me asustaría, claro que no se puede prometer nada, pero ¿a algún banco le interesa poner pegas a un crédito que se paga religiosamente? No. Puede servir para quitar morosos, pero especialmente para los grandes deudores, constructoras con préstamos de muchos millones de euros, que sí son un peligro si cae el precio de los pisos tanto como se prevé.
Un saludo
JLF
No es cierto, porque al banco no le interesa ÚNICAMENTE que pagues mes a mes, un banco no “vive al día” sino que necesita tener cubiertos los riesgos que corre y tener una garantía de cobro del dinero prestado, y el “de momento voy pagando mes a mes”, sobre todo en una situación de desaceleración económica, incremento del paro y bajada de precios de los pisos, para el banco es una situación potencial de riesgo, donde la entidad financiera no tiene garantizado el retorno de la inversión de dinero que hizo contigo al prestarte dinero para tu piso.
Una hipoteca es un préstamo a muchos años, por lo que es de cajón que el “yo voy pagando mes a mes” no represente nnguna garantía para el banco.
Pero es que dentro de la calificación de riesgo de cada uno de sus préstamos vivos, pesa más “con qué” esté garantizado el capital pendiente del crédito que el historial de pago del cliente. Si la recesión es fuerte, es probable que te quedes sin trabajo o las cosas vayan mal; si te quedas sin trabajo, difícilmente podrás pagar; si los precios de los pisos están bajando a tal ritmo que su precio de venta libre ya no cubre el valor de la hipoteca, aunque el banco llegue a embargarte, no le servirá de nada (ni a tí tampoco) que se quede con el banco y lo subaste, porque probablemente el precio de venta en la subasta no alcance para cubrir la parte restante del préstamo que te quede.
Antes de llegar a esta situación, en la que todas las partes pierden dinero, es evidente que el banco prefiere tener más garantías de las que tirar antes que simplemente embargar, ¿no crees?
Leeros este hilo en el foro de Burbuja.info:
http://www.burbuja.info/inmobiliaria/showthread.php?t=62727