Brevíssimo: Aplazar el 50% de la hipoteca 3 de Noviembre de 2008
Una nota muy rápida sobre una de las medidas que el Consejo de Ministros aprobará este viernes para que la crisis nos resulte más llevadera: Los desempleados podrán aplazar el 50% del pago mensual de la hipoteca durante dos años. Señor Zapatero y compañía: a los que vivimos de alquiler porque nuestra economía no nos permite acceder a la vivienda en propiedad, también nos afecta el problema del paro. Y nosotros no podemos vender nuestro piso-inversión y marcharnos a uno más pequeño y de segunda mano si vienen mal dadas…
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Justicia poética 5 de Octubre de 2008
Tanto tiempo diciéndonos que alquilar es tirar el dinero, y ahora resulta que los que han conseguido tumbar el sistema financiero internacional han sido los “listos” que se compraron una vivienda aunque objetivamente no aportaban garantías suficientes.
Y encima nos decían a los que vivimos de alquiler que por lo que pagamos bien podríamos comprarnos un piso, que si compras nunca pierdes el dinero porque es una inversión segura y los pisos nunca bajan de precio, y al fin y al cabo siempre te queda la opción de vender, comprarte un piso más pequeño y sacarte un buen beneficio.
Los que entonces se reían de nosotros, los arrendatarios, y nos miraban por encima del hombro con condescendencia la han jodido pero bien. De hecho, nos han jodido a todos. Animados, obviamente, por todos aquéllos que hacían dinero a su costa (inmobiliarias que se llevaban sus buenas comisiones, bancos que los fundían a intereses, etc.). ¿Y qué esperabas, acaso? El negocio va de eso.
No me negarás que algo de justicia poética tiene el asunto. Llámame rencorosa si quieres.
A veces pienso que no es que “el sistema” haya fallado: es que no hay sistema capaz de soportar tantos imbéciles juntos.
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www.vendoporhipoteca.com 7 de Mayo de 2008
La creación de la web www.vendoporhipoteca.com está dando lugar a no pocos equívocos sobre el tema. Uno de ellos es el propio “objeto” de esta web. Según circula por Internet, la finalidad de este portal inmobiliario consiste en que los propietarios de pisos agobiados por sus deudas puedan encontrar comprador que acepte su piso subrogando la hipoteca, esto es, los propietarios están dispuestos a aceptar como precio el importe de sus respectivas hipotecas descontando el capital amortizado, con tal de deshacerse de sus deudas y evitar así el embargo de los bancos, seguramente inspirados en este otro anuncio de un particular que vendía su piso por lo que le quedaba de hipoteca, renunciando incluso a lo que él había dado de entrada y las cuotas pagadas durante 15 meses: en total, casi 60.000 euros menos de lo que a él le costó apenas un año antes.
No te hagas ilusiones, lo siento pero lo de esta web no es tan tan tan así como parecería a simple vista. ¿Conoces el fenómeno de los pasapiseros? Gente que compraba sobre plano y vendía llave en mano cuando la vivienda ya estaba construida, evitando pasar por el notario y embolsándose la revalorización: Por un lado, la diferencia de precio entre la venta de un piso construido y la compra sobre plano (más barato) y la revalorización del valor de la vivienda durante el tiempo que tardan en construirla. En octubre colgué en este blog el anuncio de uno de estos personajes, que aseguraba vender dos pisos por no poder escriturar, ¿os acordáis?
Los pasapiseros normalmente pagan una cantidad simbólica en concepto de “reserva” de la vivienda, en ocasiones también una cantidad mensual hasta la entrega de llaves, y una vez terminada la vivienda, es cuando toca firmar la hipoteca. Estos pasapiseros normalmente conseguían vender antes de tener que escriturar en el momento álgido del mercado, con lo que no tenían que contratar la hipoteca a la que se habían comprometido al reservar el piso, pues cedían el derecho de adquisición que habían reservado a un tercero, embolsándose la diferencia entre la compra sobre plano uno o dos años antes y el precio de mercado de una vivienda nueva en el momento de escriturar.
Con el enfriamiento del mercado inmobiliario, muchos pasapiseros se encontraron con que esos pisos que reservaron quizá hace uno o dos años, ahora no consiguen venderlos, se les echa encima el plazo acordado y se han visto obligados a escriturar. Para estos pasapiseros, vender por el valor de la hipoteca ya les supone un ingreso importante puesto que compraron sobre plano, e hipotecaron por el valor de tasación de un piso construido, así que la diferencia siguen siendo unos cuantos millones que se embolsarán. El problema es que cada mes que pasa sin conseguir vender, están teniendo que pagar la letra de la hipoteca, y el margen de beneficios se reduce.
No dudo que habrá gente realmente entrampada en una hipoteca que ya no puede pagar por las subidas del euríbor, de hecho conozco unos cuantos que ya no me miran con condescendencia y mucho menos se atreven a reírse de mí y llamarme tonta cuando les digo que vivo de alquiler. Los que me decían que estaba tirando el dinero, ahora prefieren no sacar el tema y se acuerdan de cuando les decía que se estaban entrampando al límite de sus posibilidades, que los intereses no durarían bajos mucho tiempo y que se arrepentirían en un par de años cuando les actualizaran la cuota.
Pero me temo que ninguno de mis amigos entrampados hasta las orejas en una hipoteca se anunciará en la web www.vendoporhipoteca.com, de momento reducto de pasapiseros y promotores y donde en la mayoría de los inmuebles anunciados no aparece información relativa a las cuotas pendientes ni al importe que falta en la hipoteca. Es más, la mayor parte son promociones de nueva construcción.
Ítem más: si estás pensando en la opción de comprar un piso a un particular cambio de la hipoteca que le quede pendiente, debes tener en cuenta una serie de aspectos a la hora de subrogarte a una hipoteca existente.
Para empezar, a grandes rasgos, subrogarte a la hipoteca del propietario significa que te quedas su hipoteca, con las mismas condiciones pactadas en su momento, con el importe que le quedara pendiente, y pagando la misma cuota. La novación significa, en cambio, crear una hipoteca nueva, sobre una vivienda ya hipotecada o sobre una promoción nueva, con unas condiciones diferentes que pactes tú con la entidad bancaria de tu elección, y con el importe que pidas de la nueva hipoteca se liquida la antigua.
¿Qué condiciones tienes que mirar con lupa antes de subrogarte a la hipoteca del propietario?
En primer lugar, las comisiones. Dependiendo de las condiciones del préstamo hipotecario, es posible que la subrogación (y también la novación) conlleve una penalización sobre el importe del capital pendiente. Tenlo en cuenta porque eso significa añadir más gastos a la transacción a los que ya tenías previstos (actos jurídicos documentados, registro notarial, etc.). Comprueba en las condiciones del préstamo qué tiene menor comisión: la subrogación o la novación.
En segundo lugar, el plazo de amortización contratado y pendiente. En román paladino, los años de hipotecas que te quedan por delante. Por ejemplo, si se trata de una hipoteca a 25 años, contratada hace 5, significa que te queda por delante un plazo de amortización de 20 años. Dependiendo del importe de las cuotas, es probable que te interese alargar el plazo de amortización del crédito para que las cuotas sean inferiores (ten en cuenta que el saldo total que acabarás pagando será mayor cuanto más alargues el plazo, pues los intereses se incrementan una barbaridad; haz cálculos antes de firmar para comprobar qué plazo es el que más te conviene). Si quieres alargar el periodo de devolución del préstamo para que las cuotas mensuales sean más pequeñas, NO te conviene subrogar la hipoteca del propietario, sino contratar una nueva.
En tercer lugar, el diferencial con respecto el euríbor. Pillar una hipoteca a interés fijo, tal y como está el patio últimamente, es prácticamente imposible, y además carísimo, aunque todo es mirárselo. No obstante, lo más probable es que la hipoteca a la que optes a subrogarte sea a interés variable, con el índice de referencia euríbor (o quizá IRPH, aunque de estas se firman menos) más un diferencial x. Antes de subrogarte, comprueba si puedes encontrar una entidad que te ofrezca un diferencia más bajo con respecto al índice de referencia (euríbor o IRPH): notarás menos las variaciones y las cuotas serán siempre más baratas cuanto más pequeño sea el diferencial (el “margen” que el banco o la caja le añade al euríbor). Es habitual que veas las ofertas hipotecarias en forma de “euríbor +0.25″ o “euríbor +0.15″ o derivados. Mira el diferencial con respecto al índice de referencia de la hipoteca a la que te planteas subrogarte, y busca si puedes encontrar una oferta más barata.
Y en cuarto lugar, las condiciones generales. Si se trata de un préstamo hipotecario contratado hace tiempo, es posible que encuentres mejores condiciones, quizá sin penalización por amortización anticipada total o parcial (comisiones que te cobran por adelantar dinero para reducir el importe de las cuotas o acortar el plazo de préstamo), o te permita disponer en el futuro del capital ya amortizado, o cualquier otro tipo de ventaja adicional sobre las condiciones generales de un préstamo antiguo que las entidades financieras te puedan ofrecer hoy.
En definitiva, si “comprar por hipoteca” significa la obligación de subrogarte a la hipoteca del constructor o del propietario, hay que mirar bien la letra pequeña, porque el chollo no es tan bueno como parece.
Por cierto, sigo esperando a que me llamen de la Asociación Corporativa de Empresarios Inmobiliarios, esos que vendían 2.000 viviendas de nueva construcción a precio de coste en la provincia de Barcelona. Las últimas noticias que he tenido de ellos fueron un e-mail hace unos días en el que me decían que debido a la masiva presencia en prensa que han tenido, están desbordados de peticiones, y en breve se pondrán en contacto conmigo para ofrecerme lo que busco. ¿Ven como la solución al problema de la recesión en el mercado inmobiliario es tan sencilla como bajar los precios de los pisos?
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Pacto Nacional por la Vivienda (2007 - 2016) 9 de Octubre de 2007
Ayer se firmó el esperado Pacto Nacional por la Vivienda 2007-2016 promovido por la Generalitat de Catalunya (que os podéis descargar aquí).
Entre los objetivos del Pacto, están:
- la movilización de suelo para construir 250.000 viviendas de protección oficial;
- comenzar a edificar otros 160.000 pisos protegidos destinados preferentemente a jóvenes;
- la puesta en el mercado de alquiler de 62.000 pisos actualmente desocupados;
- rehabilitar 300.000 pisos;
- aumentar el tiempo de protección de la vivienda protegida (lo que se conoce como tanteo y retracto) a 30 años;
- y establece el principio de solidaridad urbana, que obliga a todos los ayuntamientos a levantar VPO.
- El presupuesto del plan es de 8.221 millones de euros en 10 años.
(pincha para ver el cuadro completo)
La gran mayoría de los agentes económicos y sociales, incluidos los tres sindicatos mayoritarios (UGT, CCOO y USOC); el gremio de constructores y las asociaciones de constructores y promotores inmobiliarios; los promotores públicos de vivienda y suelo agrupados en la asociación AVS; los colegios profesionales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, arquitectos y aparejadores; la Cámara de Comercio de Barcelona; la Federación de Cooperativas de Vivienda y la Asociación de Fundaciones de Vivienda sin Ánimo de Lucro; la Asociación Catalana de Municipios (cercana a CiU, por cierto), asociaciones de vecinos y de consumidores; el Consejo Nacional de la Juventud; incluso Cáritas y Justícia i Pau, han firmado el acuerdo. ¡Hasta Ciutadans han estampado su firma en el documento del Pacto Nacional por la Vivienda!
Sin embargo, CiU y PP se han negado a apoyar el Pacto debido a un artículo de la Ley del Derecho a la Vivienda que actualmente se está tramitando en el Parlament, concretamente el 42.6., que establece que las viviendas vacías durante más de dos años, en áreas de fuerte demanda de vivienda, se deban destinar a alquiler social, con las debidas garantías y por un periodo máximo de 6 años, transcurrido el cual el propietario vuelve a disponer de su derecho de usufructo (la propiedad de la vivienda vacía no la pierde nunca y, por lo tanto, no se puede hablar propiamente de expropiación). Todos los partidos de la derecha en el Parlament de Catalunya (CiU, PP y Ciutadans) se oponen a este artículo de la Ley del Derecho a la Vivienda, pero Ciutadans sí firmará el Pacto Nacional por la Vivienda.
Hay que decir que las asociaciones de vecinos estuvieron a punto de no firmar el Pacto si no se les garantizaba que el polémico artículo 42.6 del alquiler forzoso NO sería retirado de la ley; los sindicatos exigieron el mismo compromiso, hasta que el Conseller de Vivienda tuvo que comprometerse a no retirarlo de la futura ley. No se trata, por tanto, de una reivindicación exclusiva de Iniciativa para marcar perfil izquierdista que tiene de alguna manera prisionero al PSC, como en CiU vienen argumentando, sino una demanda social de sindicatos, asociaciones de vecinos y la que escribe de vez en cuando en este blog.
Por cierto, que antes de lanzarse a degüello por el tema del “alquiler forzoso de pisos desocupados”, conviene informarse así sea mínimamente de cómo funciona la cosa. Veamos: Se podrá obligar a un propietario a alquiler su piso desocupado, en casos extremos, solo si la Ley del Derecho a la Vivienda (NO el Pacto Nacional firmado ayer) se llega a aprobar tal y como está actualmente en su tramitación parlamentaria. El texto de la ley prevé garantías (avales, por ejemplo) a los propietarios para garantizar el cobro del alquiler o la reparación de desperfectos, así como ayudas a la rehabilitación previa al alquiler o incentivos fiscales al arrendamiento. El propietario podrá ceder la vivienda a la Administración pública (a la Generalitat o al Ayuntamiento, según los casos) para que ésta la alquile. En casos extremos, agotadas las vías señaladas, la Administración podrá acordar el alquiler forzoso, previa declaración de incumplimiento de la función social de la propiedad. Dos años después de tal declaración, la Administración puede expropiar el usufructo de la vivienda (NO la vivienda como tal) para alquilarla a tercerlos, valorando la indemnización que recibirá el propietario. Este alquiler forzoso no podrá durar más de 6 años, momento en el que el propietario recuperará su vivienda.
En un momento en el que la crisis acecha al sector de la construcción (al menos mientras se resistan a bajar los precios de la obra nueva en las promociones que no se acaban de vender, que hay que ser recalcitrante para quejarse de que a uno no le compran cuando tiene los precios por las nubes y no hacer nada al respecto como bajar los precios…
, decía que en un momento en el que la crisis acecha al sector de la construcción, la Cámara de Comercio de Barcelona confía en que las viviendas de protección oficial que la Generalitat ha planificado en el Pacto reactiven el sector de la construcción.
En cualquier caso, para mí es una buena noticia se mire desde el punto de vista que se mire.
Por cierto, Aintzane ha enlazado unos cuantos documentos interesantes al respecto. Si quieres informarte más a fondo, ¡no te los pierdas!
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Promocionar la vivienda de alquiler al margen de las inmobiliarias 1 de Octubre de 2007
Cualquier iniciativa del gobierno para dinamizar el mercado de viviendas de alquiler se va a encontrar con un escollo difícil de salvar: las inmobiliarias y sus comisiones.
Como cualquier empresa, las inmobiliarias buscan su máximo beneficio, esto es: aquéllas operaciones que más ingresos les reporten minimizando los gastos, es decir, buscarán potenciar aquellas operaciones que les dejen mayores márgenes.
En el caso de las gestiones por viviendas de alquiler, la comisión de la inmobiliaria es la equivalente a un mes de alquiler. Esto significa que por la gestión del alquiler de una vivienda cuyo arrendamiento asciente a 700 € mensuales, la inmobiliaria cobraría por la operación 700 euros.
En el caso de la venta de inmuebles, las comisiones de las inmobiliarias pueden oscilar entre el 4% y el 10% del valor de la operación. Es decir, por la venta de un piso por valor de 200.000 euros, la inmobiliaria se queda entre 8.000 y 20.000 euros, dependiendo de la inmobiliaria y de las condiciones pactadas con el propietario. Habitualmente, las comisiones por la venta de una vivienda son del 5%, lo que representarían 10.000 euros de comisión por la venta de un piso de 200.000 euros.
Según la sección de inmobiliria del portal basefinanciera.com, se tarda el doble en vender un piso que en alquilarlo. Si por término medio ya se necesitan más de 9 meses para vender una vivienda, significa que para alquilarla supera los 4 meses por término medio. Lo que significa que para la misma vivienda, si el propietario quiere alquilarla, la inmobiliaria se llevará de media 175€ al mes; pero si convence al propietario para que la venda, se llevará de media 1.000 euros al mes. O lo que es lo mismo: ante la posibilidad de vender una vivienda y llevarse 1.000 euros al mes de comisión, o alquilar otra de características similares, y llevarse 175€ al mes de comisión, la inmobiliaria optará por presionar al cliente para ver pisos de venta, y por presionar a los propietarios para poner sus inmuebles a la venta en lugar de alquilarlos.
Un par de ejemplos gráficos (puedes pinchar en las imágenes para ampliarlas):
La primera es de un escaparate de una inmobiliaria de Terrassa, donde se exponían más de 50 pisos EN VENTA, con sus correspondientes características, precio, situación y demás datos. Y un cartel encima de todos estos pisos, repito, de venta, donde se indicaba a los clientes potenciales que la inmobiliaria también dispone de pisos de alquiler, pero no lo expone en su escaparate de forma privilegiada, pues este espacio lo dedica a los pisos de venta. ¿Será porque las comisiones que obtienen por estas operaciones son mucho más interesantes que por las de los pisos de alquiler?
El segundo ejemplo es todavía más revelandor. Se trata del escaparate de la inmobiliaria Primer Piso, en el que junto a sus anuncios de pisos en venta han colocado un cartel propio con la imagen de un cerdito-hucha y el siguiente texto: El alquiler es un gasto, la compra es una inversión (doble ración de tópicos), y se quedan tan anchos. Y subtitula: tú escoge el piso que quieras que nosotros te ayudamos a financiarlo entramparte hasta las orejas mientras el euríbor te lo permita, y como siga subiendo te vas a encontrar en la calle con lo puesto (esto último no te lo dicen, claro está: tienes que ser lo suficientemente precavid@ como para pillarlas al vuelo y no dejarte engatusar).
Actualmente, las inmobiliarias que trabajan mayoritariamente en el mercado de alquiler (al menos el 50% de sus operaciones), los constructores que ponen las viviendas construidas en alquiler y no en venta, y los propietarios que deciden alquilar sus pisos desocupados tienen una serie de incentivos fiscales. Las inmobiliarias tributan al 1% en el impuesto de sociedades; parte de los fondos destinados a promover el alquiler se van a incentivar a que los constructores pongan en el mercado de alquiler los pisos que no consiguen vender (en lugar de bajarlos de precio); y los propietarios que tienen actualmente sus pisos vacíos recibirán 6.000 euros más la exención total en el IRPF de las rentas procedentes de alquileres a jóvenes menores de 35 años, es decir, que todo lo que ingresen en concepto de alquiler los propietarios que alquilen sus pisos a menores de 35 años estará exento de impuestos.
A pesar de todos estos incentivos fiscales, parece ser que sigue siendo mucho más rentable la venta que el alquiler, al menos por lo que respecta a las inmobiliarias. No así para los propietarios, que en muchos casos continúan teniendo que pagar las letras de sus hipotecas íntegramente durante todo el tiempo que tarda en venderse el inmueble, mientras que al alquilarlo, la letra de su hipoteca se reduce mensualmente por término medio un 50% aproximadamente y continúan manteniendo la propiedad de su “inversión” (¡ejem!). No obstante, las inmobiliarias, al ejercer de intermediario y asesor, tratan de convencer a los propietarios para que vendan en lugar de alquilar, ya que esto es beneficioso para sus propios intereses.
La conclusión lógica es que las inmobiliarias son un freno a la dinamización del mercado de viviendas de alquiler. En consecuencia, si el Gobierno quiere que sus planes de potenciar el alquiler especialmente entre los jóvenes tenga éxito, deberá construir una red fuerte de agencias de alquiler municipales y autonómicas, que atiendan la demanda y sobre todo traten de dinaminzar la oferta en su territorio, funcionando en lo que a la captación de clientes se refiere si no como una inmobiliaria, casi. Si las agencias de alquiler actuales no tienen una cartera suficientemente amplia de viviendas para alquilar, será prácticamente imposible poner en el mercado todas esas viviendas potencialmente alquilables. La oferta no llegará a la demanda, porque un elemento perturbador interfiere en esas transacciones potenciales: las inmobiliarias, manipulando el mercado a base de mentiras (como por ejemplo, que alquilar es tirar el dinero, entre otros tópicos) en favor de sus intereses, en lugar de ejercer la labor que se les supondría: la de nexo entre los deseos e intereses de los propietarios y los de los aspirantes a inquilinos.
Para dinaminzar el mercado de viviendas de alquiler, las inmobiliarias más que un intermediario que pone en contacto propietarios y clientes, actúa de elemento perturbador alterando la dinámica del mercado y buscando decantar en beneficio propio las prioridades de los actores principales: propietario e inquilino. Es por eso que para que los planes del gobierno tengan éxito, es preciso tejer una red fuerte de agencias de alquiler sin intereses económicos en el sector, con voluntad de servicio ciudadano, para poder ejercer su labor de intermediarios de forma fiable, honrada y eficaz para todos.
Estas agencias de alquiler deben informar al ciudadano de forma imparcial e individualizada a cada operación, en función de las necesidades de cada persona. Asímismo, los horarios de atención al cliente deben estar adecuados a las necesidades del mercado: no es aceptable que estas oficinas cierren a las 7 de la tarde, por ejemplo, o no abran los sábados, al menos por la mañana. Su horario debe adaptarse a las necesidades tanto de las personas que buscan piso como de los propietarios que necesitan informarse de manera objetiva e imparcial. De la misma forma, hay que tener en cuenta que los incentivos de los propietarios para encomendar la venta o alquiler de su piso a una inmobiliaria, la que sea, son inmensas, por una simple razón de cercanía y comodidad, al haber tal abundancia de agencias inmobiliarias en el mercado: hoy en día, en cualquier ciudad mediana, es más fácil encontrar 5 inmobiliarias que un bar. Así que, por proximidad y comodidad, los propietarios tenderán a buscar ofertas en las inmobiliarias cercanas a su entorno. Si en su población no existe una agencia pública de alquiler donde informarse, o los propietarios desconocen su localización, horarios y servicios, es evidente que no tendrá éxito. Las insuficientes bolsas de viviendas que manejan en la actualidad las agencias públicas de alquiler así lo acreditan. Para dinamizar el mercado de alquiler es necesario también agilizar la gestión de las propias agencias encargadas de ello en primera instancia.
Que la información sobre las ventajas fiscales y los costes e ingresos que acarrea cada opción, llegue a todo el mundo, especialmente a propietarios y aspirantes a inquilinos, es una segunda receta para que las partes implicadas en estas operaciones inmobiliarias puedan tomar la decisión más acertada a sus propios intereses, en lugar de dejarse asesorar por intermediarios que manipulan el mercado a su favor y en contra de los intereses de sus clientes.
Los portales que operan en Internet, cuyo funcionamiento interno sinceramente desconozco y por ello no tengo ni idea de cómo obtienen sus ingresos, están haciendo una muy buena labor también por potenciar el mercado de alquiler. Actualmente, en portales inmobiliarios se pueden encontrar muchísimos más inmuebles de alquiler, con posibilidad de ver fotos de muchos de ellos con lo que te ahorras las visitas a los pisos que ya directamente ves que no te van a interesar y por lo tanto rentabilizas mucho más tu esfuerzo como futuro inquilino y buscador de pisos de alquiler. En ese sentido, los acuerdos del Ministerio de Vivienda con portales inmobiliarios para promover el Alquiler Garantizado son una muy buena iniciativa para dinamizar el mercado de alquiler y lograr poner en el mercado los miles de pisos vacíos por, supuestamente, la falta de seguridad jurídica de los propietarios que no se atreven a alquilar.
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Instalados 30 de Septiembre de 2007
¡Por fin, ya estamos instalados en el nuevo piso! Ha sido un sábado, y en general una semana, de auténtica locura, de no parar con cajas arriba y abajo, con medio piso desmontado y el otro medio montado en otra cosa distinta, de nervios, de tiendas de muebles que fallan al traernos las cosas o las traen defectuosas, de tener las cosas a medias, de carreras, de no llego, no me da tiempo, no voy a poder, de ganas de estar ya instalados en el nuevo piso y olvidarnos de todos estos nervios de estos días…
Nuestros respectivos padres, mi hermano y mi primo vinieron a echarnos una mano con la mudanza. Ya teníamos la mayor parte de los muebles desmontados porque mi suegro se pasó la tarde del viernes desmontando y numerando armarios, y ayudándonos a tapar con masilla los agujeros. Mi madre, mi suegra y mi abuela se dedicaron a colocar cosas en armarios y muebles de cocina, con la consecuencia de que ahora no encuentro nada, y esta mañana me he tenido que vestir con lo primero que he encontrado: un pantalón pirata y una camiseta, porque no encontraba los tejanos pero, curiosamente, la ropa de verano sí la tengo localizada. Por la noche estaba ya prácticamente todo montado y colocado.
Y hoy, por fin, ya hemos pasado la noche aquí, ya estamos instalados, Joan está jugando a la consola en el comedor (ahora ya sí tiene espacio suficiente para jugar a la wii 
), y yo estoy escribiendo desde el patio, al solete, gracias a la solidaridad de los del Espai Tolrà, una especie de centro de actividades y feria de convenciones o algo así que tenemos enfrente de casa y tiene unas cuantas conexiones wifi abiertas. Creo que este sitio me va a gustar.
He subido unas cuantas fotos de como nos ha quedado el piso, ya pintado y amueblado, ahora que estamos ya más o menos instalados aunque aún nos quedan cosas por colocar y tenemos todavía cajas por en medio, y que aún hay cosas que no encuentro y otras que no sé dónde me han guardado, aprovecho para invitaros a conocer nuestro nuevo piso. Espero que os guste. Bienvenidos a Can Joan&Chesi.
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Superavit y gasto social 27 de Septiembre de 2007
Cuando hemos debatido aquí sobre las propuestas de políticas sociales que ha lanzado el Gobierno del PSOE, entre ellas la última ayuda de 210€ para el fomento del alquiler en España, habéis argumentado muchos de vosotros que cuando hay superávit no conviene que los ministros se lancen a una carrera descontrolada para ver quien se lo gasta antes, y que en época de expansión económica, cuando hay superávit fiscal, lo que el Gobierno debe hacer es ahorrar para cuando venga la previsible crisis económica y baje la recaudación de Hacienda.
Esas argumentaciones suenan muy bien, son coherentes y lógicas, y ninguna persona con un mínimo de sentido común se atrevería a rebatirlas. Pero para centrar el debate y saber de qué estamos hablando, conviene que definamos primero a qué nos referimos cuando hablamos de ciclo económico expansivo: la docrtina económica ortodoxa nos dice que se trata de una época en la que la ciudadanía requiere en menor medida de los servicios de asistencia social que el Estado del Bienestar pone a su disposición en los momentos de necesidad, pues los ciudadanos disponen de una mayor renta disponible en su bolsillo para costeárselos. Si la sociedad en su conjunto dispone de más dinero, significa:
- que menos personas requerirán becas de estudios, porque podrán pagar las tasas y el material;
- que el gasto en prestaciones por desempleo será menor, porque durante una época de bonanza económica se crean puestos de trabajo y por lo tanto habrá menos gente en paro;
- que las ayudas a la vivienda y las VPO serán inferiores porque la gente tendrá más dinero y podrá hipotecarse en el mercado de renta libre;
- y que el Estado ingresará más dinero tanto en impuestos indirectos como el IVA porque la gente consumirá más, como en impuestos directos como el IRPF o el impuesto de sociedades, porque al disponer de mayor renta, el Estado ingresará más en concepto de impuesto sobre la renta, y al crecer el consumo las empresas ingresarán más y por lo tanto tributarán más.
A grandes rasgos, podríamos decir que este es el panorama que nos presenta la teoría económica de un ciclo de expansión económica, pero ¡alto! porque el cuadro que os acabo de pintar encierra una trampa: plantea que esta bonanza económica alcanza a todas las capas de la sociedad en mayor o menor medida; presupone que cuando la economía va bien, a todos nos va bien nuestra economía. ¿Es esto realmente así en la actualidad en España?
Esta bonanza económica plantea como premisa unas cifras de desempleo relativamente bajas, y es cierto: una tasa de paro de entre el 8 y el 10% es casi paro estructural. Pero, al mismo tiempo, una tasa de desempleo baja presupone que el poder de negociación de los trabajadores aumenta, ya que al ser un bien escaso (al haber poco paro), pueden exigir mejoras salariales y sueldos más altos. ¿Se da esto en España? Si fuera cierto, no habríamos acuñado conceptos como mileurista ni mucho menos submileurista, y los sindicatos no nos habrían estado machacando durante años con el cuento de la moderación salarial para combatir el riesgo de la inflación. De hecho, no ha sido hasta hace poquitos meses que los sindicatos han roto esa retórica de la contención salarial, que quiere decir en nuestro idioma sueldos bajos, y han pasado a plantear la reivindicación de los convenios colectivos con un tope mínimo de 1.000 euros.
Así, tenemos empleo bajo, inflación baja, pero sueldos bajos también. Pero, en cambio, beneficios empresariales batiendo récords históricos, lo cual explica en gran parte que se mantenga el discurso de lo bien que va nuestra economía, cuando cada vez más personas no llegan a final de mes, que es lo que a mí me interesa para este post. Si tan bien va nuestra economía, si crecemos por encima de la media de la Unión Europea, si nuestro PIB es la envidia de la zona euro, ¿por qué el endeudamiento familiar es cada vez más alto (supera ya el 115% de su renta disponible), y las tasas de morosidad también van en aumento? Se diría casi que hablamos de países distintos: un país donde la economía crece en tasas superiores al 3% anual, muy por encima de todos los países de su entorno, pero donde una mayoría creciente de ciudadanos no llega a fin de mes.
Y es en este contexto en el que deberíamos preguntarnos si es conveniente aplicar la teoría clásica de “ahorrar en los buenos tiempos para gastar en los malos”. ¿Realmente estamos viviendo tan buenos tiempos en materia económica? Si la ciudadanía vive cada vez peor, cada vez más agobiada por el incremento del coste de la vida, independientemente de lo que diga el IPC, creo que es momento de invertir en gasto social para paliarlo, aunque el PIB diga que crecemos a más del 3% anual. Ahora que la clase media y baja de nuestra sociedad está cada vez más ahogada, y ahora que las cuentas públicas reflejan superávit, es el momento de los gastos sociales que contribuyan a hacer más llevadera esa situación a las familias y a los ciudadanos españoles.
Los objetivos de la política social que está desarrollando el Gobierno en estas últimas semanas me parecen loables:
- Faciliar la emancipación de los jóvenes, en un momento en que el problema de la vivienda para la generación de nacidos entre mediados de los 70 y los primeros noventa está adquiriendo tintes dramáticos
- Fomentar la natalidad, ayudar a crear una familia a las parejas, que cada vez lo tienen más difícil debido al coste económico que tienen que asumir ya de por sí para su propia emancipación y sostenimiento
- Pagar el dentista a los hijos entre 7 y 15 años, lo que hasta ahora era una carga económica importante para las familias
- Ayudar a las familias propietarias, asfixiadas por las subidas del euríbor, a llegar a final de mes mediante una rebaja de la presión fiscal vía IRPF.
Entre otras medidas, quizá menos sonadas mediáticamente hablando. Otra cosa es que esté más o menos de acuerdo con las medidas concretas adoptadas (el cehque-bebé, por ejemplo), con los mecanismos utilizados para alcanzar esos objetivos, que ese es otro tema. Como todos sabemos, una cosa son los fines y otra muy diferente los medios.
Es por todo lo expuesto que no cuestiono, como están haciendo muchos analistas políticos y económicos estos días, la política de inversión social que el Gobierno del PSOE . Como dijo Animal Político en este mismo blog:
Yo no quiero un Estado con superávit: quiero un ciudadano sin déficit.
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Datos, tópicos y manipulación: Sobre el alquiler y los 210 € 20 de Septiembre de 2007
Empecemos primero por LOS DATOS. A estas alturas, me imagino que ya no quedará nadie que aún no sepa que el Gobierno de Zapatero y la Ministra de Vivienda Carme Chacón han aprobado unas ayudas de 210€ al mes a los jóvenes que viven de alquiler. Las características básicas de esta medida son las siguientes:
- Cobrarán 210 euros al mes, a partir del 1 de enero, aquéllos jóvenes de entre 22 y 30 años que vivan de alquiler en una vivienda que NO sea propiedad de un familiar directo y que ganen al año menos de 22.000 euros brutos.
Es decir: se trata de una media destinada a ayudar básicamente a los jóvenes mileuristas y submileuristas que no pueden acceder a una vivienda en propiedad.
- Esta ayuda tendrá una duración de 4 años
- Si se comparte piso, la ayuda se prorratea entre todos los arrendatarios.
O lo que es lo mismo: si mi pareja y yo vivimos de alquiler, cobraremos a razón de 105 euros cada uno.
- Esta ayuda al alquiler se complementará con un 10% de deducciones fiscales para todos los arrendatarios, hasta un máximo de 9.015 € anuales, independientemente de su edad, equiparando los descuentos fiscales del alquiler a los de la compra.
¿Qué significa esto? Que al hacer la declaración de la renta, los que vivimos de alquiler nos vamos a poder desgravar el importe del alquiler, un 10% hasta 9.015 euros al año (hasta un máximo de 750€ mensuales de alquiler, y lo que pase de ahí ya no desgravará), prácticamente igual que lo que desgrava una hipoteca. Por fin la declaración de la renta me va a salir a devolver un buen pico porque, si la vivienda es un derecho (que no es lo mismo que la vivienda en propiedad), ¿por qué quienes la compran pueden desgravársela, y quienes la alquilan podían desgravarse una pequeña parte? Se acabó esa discriminación fiscal a los inquilinos. Ya era hora.
- También se dará a los arrendatarios un cheque por valor de 600 euros destinado al primer mes de fianza, que el Estado recuperará una vez se extinga el contrato de alquiler.
- Y a la vez, el Estado ejercerá de aval por 6 meses.
Ya os comenté hace un año y medio los requisitos necesarios para alquilar un piso: Aval bancario por 6 meses, 2 meses de fianza, el mes en curso y el mes de honorarios para la inmobiliaria. Eso significa que, si te piden de alquiler 700€ mensuales, hasta ahora necesitabas tener:
- 4.200 euros retenidos en el banco y generándote comisiones bancaria
- 1.400 euros que se queda el propietario como fianza
- 700 euros a fondo perdido que se queda la inmobiliaria por sus honorarios
- 700 euros del mes corriente y
- entre 200 y 350 euros por la gestión del contrato de alquiler.
Total: mínimo 7.200 euros más lo que necesites para tus gastos corrientes del mes (comer, agua, luz, y lo que surja). Es evidente que el hecho de tener que dejarte casi millón y medio de pelas entre toda la historia desincentiva a cualquiera a la hora de alquilar. Afortunadamente, con el nuevo Plan de Apoyo a la emancipación e impulso del alquiler, la mayor parte de estos gastos quedan cubiertos por el Estado.
A continuación, me gustaría comentar unos cuantos TÓPICOS bastante extendidos respecto al alquiler:
Vivir con los padres hasta los 35 e independizarse una vez casado es tirar los mejores años de tu juventud.
Por lo que cuesta el alquiler, me compro un piso, o bien los alquileres están a la altura de las hipotecas.
¿Estás seguro? ¿Has hecho números para decir eso tan a la ligera? Te explicaré un pequeño truco para calcular cuánto pagarías al mes de hipoteca, dependiendo del importe del crédito: ponle que pagarás al mes 30 euros por cada 6.000 € de préstamo a 40 años. Aproximadamente, las cifras finales no variarán demasiado. Un piso de 3 habitaciones, en una ciudad como Terrassa, a 30 kilómetros de una capital de provincia como Barcelona, de alquiler cuesta entre 600 y 700 euros, dependiendo de las características, la antigüedad del eficio, el estado de conservación del piso, etc. Eso significa que para que el alquiler esté a la altura de la hipoteca, tendrías que pedir como máximo 144.000 euros de hipoteca, y eso considerando que no suban más los intereses en una buena temporada. Teniendo en cuenta que por ese mismo piso de 3 habitaciones, el precio de venta no baja de los 200.000 euros, más gastos (un 10% del precio de venta), la diferencia será lo que separa alquilar de comprar. Si no tienes en tu cuenta 11 millones de pesetas para darlos de entrada (y con un sueldo de mileurista, ya tendría mérito), no esperes que un piso de compra te cueste lo mismo que alquilar. En realidd, de media el alquiler representa entre un 50% y un 60% de lo que constaría la hipoteca del mismo piso.
Comprar es una inversión.
Comprar en una época de precios altísimos e intereses bajos que solo pueden evolucionar al alza no es una inversión: es un suicidio para la economía familiar. Consideremos la situación de alguien que se compró su pisito hace 2 o 3 años. Si al cabo de 2-3 años de haberte hipotecado hasta el límite de tu capacidad de endeudamiento, los intereses suben por encima de lo que ha subido tu sueldo en ese mismo periodo, te las vas a ver negras para llegar a final de mes. Si finalmente la hipoteca te ahoga, no pienses en la reunificación de deudas, porque lamento decirte que no está a tu alcance: con un crédito hipotecario contratado a 40 años, de los que has amortizado 2 ó 3 años un 90% de intereses, difícilmente te podrán alargar más el plazo de la hipoteca. Si estás en esta situación, tienes dos alternativas: esperar a que te embarguen y el piso salga a subasta (¿de verdad te planteas esta situación?), o vender tu fantástica inversión.
En estos tres años, apenas se ha reducido la deuda que tienes con el banco, porque prácticamente todo lo que has pagado mes a mes son intereses, así que le debes al banco prácticamente lo mismo que el día que firmaste la escritura. ¡Ah, la escritura en el notario! ¿En cuántos millones incrementó tu hipoteca ese feliz momento? la tasación, el IVA y los Actos Jurídicos Documentados el gestor que se encargará de llevar las escrituras a Hacienda e inscribirlas en el Registro de la Propiedad… ¿sigo? Estos gastos representan aproximadamente un 10% del precio del pisito. Pongamos que te lo vendieron por 40 millones (una ganga), 4 millones más fueron a parar únicamente en impuestos, por lo que el piso realmente te costó 44 millones.
Ten en cuenta que en una ciudad como Barcelona, hoy se venden un 75% menos de pisos que hace 2 o 3 años, cuando tú te compraste tu pisito creyéndote el más listo del vecindario. Sí, has leído bien: un 75% menos según Joan Ollé, presidente del Colegio Oficial de Administradores de la Propiedad Inmobiliaria; por cada 100 operaciones que se cerraban hace 2 años, hoy solo se cierran 25, y además los plazos desde que el piso se pone a la venta hasta que finalmente se vende son cada vez más largos, los posibles compradores se lo piensan cada vez más para comprar debido a los altos precios, los intereses ascendentes y la incertidumbre de si pinchará definitivamente la burbuja inmobiliaria o si habrá una caída suave. Nadie quiere hacer el primo. ¡Vaya! Quizá vender tu pisito, tu inversión, sea más difícil de lo que habías pensado…
Siguiendo con el ejemplo, en una ciudad como Barcelona, sólo en el tercer trimestre los precios de los pisos han bajado un 7%. Convendría que te hicieras a la idea de que la venta de tu piso probablemente sea por menos de lo que pediste de hipoteca (por favor, no me digas que también aprovechaste para amueblarlo y comprarte la tele de plasma…. Te quedas sin piso y con deuda (¿o crees que el banco te va a regalar la diferencia?). Sin duda, una magnífica inversión.
Pero, ¡oye! quizá tengas suerte y consigas vender tu piso por lo mismo que pediste de hipoteca. Considérate afortunado: no tienes piso, pero tampoco tienes deudas, pero a ver con qué cara me cuentas que mientras yo pagaba 500 euros al mes, por el mismo piso tú pagabas el doble y ahora lo único que tienes son las manos vacías. Una magnífica inversión, lo que yo te decía. ¿Cómo era eso de que alquilar es tirar el dinero?
Los propietarios se arriesgan mucho al alquilar sus pisos (vacíos): impagos, destrozos, juicios para deshauciar al inquilino, la lentitud de la justicia…
Esta es una preocupación que está anclada a la realidad solo relativamente: El 80% de los propietarios NO ha tenido problemas con sus inquilinos. Pero vayamos por partes. Por lo que respecta a los impagos, permítanme que dude de que ese riesgo sea tal: ¿me están diciendo que prefieren seguir pagando la hipoteca de un piso vacío y no ingresar _nada_ por él, antes que alquilarlo para pagar la mitad de la hipoteca, por miedo a que le dejen de pagar? Eso es como la historia de aquel que vendió el coche para comprar gasolina: ridículo. Pago 1.000 euros cada mes porque si lo alquilo por 500 y en algún momento me dejan de pagar… ¿Alguien más se ha dado cuenta de que en esta afirmación las piezas no encajan?
Por otro lado, ya hablamos aquí del Plan Nacional de Alquiler Garantizado que ha promovido ese Ministerio de Vivienda que algunos dicen que no ha hecho nada y otros que es una carcasa vacía de competencias.
Para quien no sepa lo que es el Plan Nacional de Alquiler Garantizado, les pongo al día: Es el marco que ha elaborado el Gobierno de Zapatero para proteger a los propietarios frente a inquilinos morosos. Establece la garantía de deshauciar al inquilino moroso en un plazo de entre 30 y 45 días, sin necesidad de ir a juicio, sin tener que pagar abogado y procurador y esperar la resolución de la justicia, algo que ANTES sí era lento y costoso: ahora el procedimiento lo resuelve la corte de arbitraje en menos de dos meses. También establece que en caso de impago, el Estado ejerce de aval, por lo que el propietario está protegido frente a inquilinos que no pagan, y ya se encargará el estado de reclamar.
Y aún más: el PNAG es también un seguro por destrozos, es decir, garantiza que, tras abandonar el inquilino la vivienda, el propietario la recuperará en las mismas condiciones en las que la alquiló.
¿Y qué tienen que hacer los propietarios para acogerse a todas estas ventajas del PNAG? Simplemente anexar el documento oficial al contrato de alquiler que ya tengan redactado con las condiciones que hubiera acordado con el inquilino. Tiene un coste de entre 18 y 30 euros y tiene validez durante todo el periodo del alquiler, es decir, no requiere renovación.
Estas medidas han logrado que aumente el parque de viviendas de alquiler en un 30% desde que se puso en marcha, por lo que tampoco es cierta la afirmación de Marc Vidal cuando dice que el paquete de medidas aprobado incentiva únicamente la demanda y no la oferta, cosa que impediría la moderación de los precios: las medidas destinadas a incentivar la oferta ya han sido aprobadas con anterioridad.
¿Me repiten, si son tan amables, eso de los riesgos que asumen los propietarios, tan desproporcionados que les llevan a preferir tener un piso vacío antes que obtenerle rendimiento alquilándolo?
Esta ayuda va a hacer que los precios de los alquileres suban
Es probable, aunque creo que en todo caso será una subida moderada. No hay que olvidar que el aspecto más llamativo de la medida, los 210 € mensuales, no tienen carácter universal, es decir, no todo el mundo va a poder optar a ellos: son solo para jóvenes de entre 22 y 30 años y que cobren menos de 22.000 euros brutos al año, mileuristas y submileuristas. Este segmento de mercado es precisamente el compuesto por aquéllas personas que hasta ahora no podían alquilar porque no les llegaba el presupuesto, así que no creo que en este segmento haya mucho margen para subir los precios.
Más bien lo que se pretende es dinamizar el sector del alquiler, que salgan al mercado todas esas viviendas vacías. Primero, con el PNAG, se ha tratado de dinamizar la oferta, y ahora con esta nueva medida, incrementar la demanda. Si hay demanda presionando el mercado, la idea es que esas viviendas vacías salgan a la luz y formen parte del parque de viviendas de alquiler.
En la moqueta verde han publicado un interesante artículo sobre este tema, como siempre avalado por análisis estadísticos. La conclusión es que no es tan predecible como a algunos les parece el hecho de que aumenten los pisos, puesto que el plan también aumenta las garantías que ofrece a los propietarios, pero lo que sí es seguro es que habrá más oferta de pisos en alquiler, y también más gente dispuesta a alquilar. Justo lo que se pretendía.
La subvención de los alquileres va a salir de los impuestos de todos.
Como si todos pagáramos los mismos impuestos. Los que se van a beneficiar de la subvención de los 210 € mensuales son jóvenes de entre 22 y 30 años, en su mayoría solteros. Da la casualidad de que precisamente este colectivo, jóvenes solteros sin hipotecar, son los que más impuestos pagan.
¿Y los demás, qué? ¿El Gobierno no nos va a ayudar a llegar a final de mes a los que ya no somos jóvenes y tenemos hijos menores a nuestro cargo?
Pero, ¿qué me estás contando? A tí la declaración de la renta te la hace un gestor, ¿verdad?
- ¿Tienes una hipoteca? El Estado te ha estado devolviendo pasta por ello desde que te compraste tu piso.
- ¿Tienes hijos menores a tu cargo? El Estado te paga una pasta por mantenerlos hasta los 18 años.
- ¿Además eres madre trabajadora? Premio extra hasta los 3 años.
Y así suma y sigue. Cuando haces la declaración de la renta, todo esto te lo puedes desgravar, lo que viene a ser una ayuda directa del Estado vía IRPF. Como decía, los que más impuestos pagamos somos los jóvenes mileuristas sin hipotecar, así que no me cuentes melodramas.
Y si tus hijos ya son mayores de edad y no te los puedes desgravar al hacer la declaración, ¿qué mejor ayuda podría hacerte el Gobierno que contribuir a que tus hijos por fin puedan irse de casa y hacer su vida, construir su futuro?
Es una medida electoralista. Zapatero quiere comprar el voto de los jóvenes.
Como si las dificultades de los jóvenes para independizarse no hubiesen alcanzado ya la categoría de drama generacional al que urge poner remedio. Por no decir, porque ya lo he dicho antes, que los jóvenes no solo _también_ pagamos impuestos, sino que pagamos _más_ impuestos que nadie. ¿Está Zapatero comprando el voto de los jóvenes con el dinero de los jóvenes?
¿Electoralismo? ¿Y eso es malo? Resulta que Zapatero tiene la oscura ambición de ser reelegido presidente. Pues mira, si para conseguirlo consigue que mi hermano se pueda pirar de casa de una vez y que yo llegue a final de mes, bienvenida sea la ambición de Zapatero. Otros, en cambio, prefieren entretenerse con gilipolleces por un quítame allá esa bandera. Curiosa percepción de las necesidades de la ciudadanía, la que se gastan.
Por cierto, me meo de la risa cuando leo que Artur Mas ve a Zapatero “vestido de mercader persa” por sus ayudas a la vivienda. ¿Le recordamos las promesas electorales que hizo Artur Mas en las elecciones autonómicas catalanas del 2006? Pasen y vean, estas fueron las promesas que hizo Artur Mas si llegaba a ser President de la Generalitat:
- Pagar la mitad del alquiler, durante 3 años, a las parejas menores de 30 años. Ojo porque tiene trampa: a las parejas, no a las personas, ni aunque compartan piso. A los solteros, que les den. Para Artur Mas, uno tiene que emparejarse para independizarse. Curiosa idea de la independencia, la que tiene el nacionalista este.
- 4.000 euros al año, durante tres años, para los que pueden mantener a dos hijos y les apetezca tener otro más. Yo no puedo tener ni el primero, pero Artur más quería subvencionar con dos millones de pelas al tercer hijo. Con un par. Y todavía tendrá la cara dura de criticar el “cheque-bebé” de 2.500 euros, el tío…
- Rebaja de IRPF a los que acrediten mediante título el conocimiento de una tercera lengua. (mierda!! Tenía que haberme sacado el first en vez del máster en informática de gestión…)
Si Zapatero es un mercader persa por las ayudas de 210 euros al mes para el alquiler de los jóvenes… ¿qué es Artur Mas?
España se rompe, ZP se ha vendido a ETA, hay ayuntamientos que no ponen la bandera de España…
Los hay que viven realmente bien si solo tienen estas cosas de las que preocuparse.
No nos falles, José Luis.
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Solbes es un aguafiestas 13 de Septiembre de 2007
Son ya unas cuantas las medidas sociales propuestas por distintos ministerios y por gobiernos autonómicos, ilusionantes para la ciudadanía, que el vicepresidente económico se ha encargado de enfriar con sus continuas apelaciones a la contención económica.
Solbes ya torció el gesto cuando Zapatero, en pleno debate sobre el Estado de la Nación, se comprometió a abonar 2.500 € por hijo, pero la medida salió adelante en el Consejo de Ministros. No con carácter retroactivo desde el 1 de enero como querían el Presidente Zapatero y el Ministro de Asuntos Sociales Jesús Caldera, sino desde el mismo día en que se hizo la promesa en el Congreso de los Diputados. En aquella ocasión Solbes ya se salió con la suya solo a medias por la firme voluntad del Presidente de llevar a cabo esta medida de promoción de la natalidad.
La primera medida de estos días que Pedro Solbes no acaba de ver clara es la promovida por la Junta de Andalucía sobre el acceso a una vivienda de protección oficial a aquéllas familias con ingresos inferiores a 3.100 € en la unidad familiar. Lo más llamativo de este plan es, sin duda, el precio de estas viviendas: un 25% de la renta familiar en caso de alquiler, y un 33% de la renta familiar en caso de compra. Este plan, destinado a aquéllas personas que por sus ingresos no pueden acceder a una vivienda en el mercado de renta libre, podrán acceder a viviendas sociales promovidas por la Junta de Andalucía. Para ello, en el Plan de Ordenación del Territorio Andaluz ya establecía que los municipios deberían reservar el 30% de su terreno urbanizable para viviendas de protección oficial, y el Plan lo concreta con la construcción de 300.000 viviendas en la próxima legislatura, priorizando en el acceso a aquéllas familias con ingresos inferiores a 500 € mensuales.
Sobre esta medida, Solbes soltó la mayor pedrada que me podría esperar viniendo de quien viene y ostentando el cargo que ostenta:
Nunca soy partidario de grandes leyes de reconocimientos de derechos para toda la vida. Son cosas que suenan bien, pero luego hay que aplicarlas, y aplicarlas significa restricciones económicas.
Perdón, ¿como dice? Me abstengo de extrapolar esta máxima del vicepresidente económico, porque aplicarla a casos concretos de nuestra vida cotidiana podría llevarnos a auténticos absurdos.
El segundo jarro de agua fría llegó cuando la recién estrenada Ministra de Vivienda, Carme Chacón, propuso entre una batería de acciones destinadas a dinamizar el mercado del alquiler en España, la de incorporar desgravaciones fiscales a los inquilinos en la declaración de la renta, cosa que haría más atractiva la opción de alquilar (como si el precio de venta de los pisos actualmente no fuese ya suficiente incentivo para alquilar).
A Solbes tampoco le gustó la propuesta de la Ministra más joven de la historia de la democracia española, y recortó su aplicación de tal manera que las desgravaciones fiscales prometidas pasaron de ser válidas para todos los inquilinos a únicamente aplicables a los jóvenes. Menos da una piedra, que diría aquel…
Y la última enganchada, que se sepa, ha tenido esta vez como protagonistas al Ministerio de Economía y al de Sanidad. Bernat Soria ha puesto sobre la mesa una vieja reivindicación: que la seguridad social se haga cargo de la salud bucodental básica, más allá de las prestaciones mínimas con las que ahora corre. Actualmente, por norma general, la seguridad social cubre extracciones y operación de la muela del juicio, y poco más. En algunas comunidades autónomas, también están cubiertos los empastes y el taponamiento de grietas antes de que degeneren en caries profundas (en Catalunya, la sanidad pública no cubre estas prestaciones). Lo que se propone el ministerio de Sanidad es que estas prestaciones básicas sean cubiertas en todas las comunidades autónomas, al menos en niños de 7 a 15 años, además de otra serie de prestaciones que, como carezco de los conocimientos de odontología necesarios, no me atrevo a relatar. Solbes también se ha opuesto a esta medida, pero afortunadamente para las familias con hijos en esas edades, tanto la Vicepresidenta De la Vega como el titular de la cartera de Sanidad, Bernat Soria, han sido contundentes: el plan para la salud bucodental infantil saldrá adelante.
Son todas estas medidas de marcado carácter social, a las que el Ministro de Economía se opone. Por otro lado, su postura es relativamente lógica, pues de él depende velar tanto por el equilibrio presupuestario como por la buena marcha de la economía española. Sin embargo, no deja de ser chocante que precisamente en una legislatura marcada por el superhábit, el vicepresidente económico eche el freno a medidas que están destinadas en unos casos a mejorar la vida de la ciudadanía, y en otros casos a resolver un problema acuciante como es precisamente el de la vivienda, que lastra las perspectivas de futuro de toda una generación. Y si esta generación, los que hoy estamos entre los 25 y los 35 años, no podemos ni independizarnos ni mucho menos tener hijos, ya me explicará el Ministro de Economía cómo se lo va a montar para garantizar la buena marcha de la economía en un futuro no muy lejano.
En estos casos, en los que se apela a la economía y a las grandes cifras macroeconómicas para no profundizar el Estado del Bienestar, no me canso de recordar la máxima de Joseph Stiglitz, precisamente premio Nobel de Economía:
Una economía en la que, año tras año, la mayoría de los ciudadanos viven peor NO es un éxito.
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Fue duro pero divertido. ¡Y el resultado ha merecido la pena!
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¿Alquiler o compra? 2 de Septiembre de 2007
Antonio expone en su blog las razones culturales que han llevado a la sociedad española a preferir la compra de la vivienda al alquiler. Por mi parte, considero que además de los argumentos de índole cultural que menciona, le falta el argumento económico, que apunto brevemente:
En época de nuestros padres (bueno, los míos en los 60 apenas habían aprendido a andar, pero ya me entendéis) el plazo de amortización medio de las hipotecas estaba en 15 años; una década y media después se situaba entre 20 y 25 años; en los 90 se contrataban hipotecas a 30 años y en nuestros días es cosa habitual las hipotecas a 40 años.
En los 60, 70 y 80 eran habitales las hipotecas a interés fijo, con unos intereses altísimos (que, por otro lado, solo podían bajar, al no tener demasiado margen para seguir subiendo), y además eran regulados por el Banco de España, pendiente de la situación económica española. Desde hace unos años, una década aproximadamente o quizá más, estas hipotecas vitalicias (¿qué otra cosa es un c?edito hipotecario a 40 años?) se firman a interés variable, en el límite de la capacidad de endeudamiento de la pareja (imposible que “le concedan” una hipoteca a un mileurista “single”, y con los intereses creciendo sin parar desde hace años (pues estaban en el límite inferior), y encima regulados por el Banco Central Europeo, que hace unos años debía velar por el crecimiento económico de 15 países, y ahora de 25.
Hay un factor cultural, que se asocia a los que Antonio menciona, que es la ignorancia: el famoso por lo que me cuesta el alquiler, me compro un piso. Esto, HOY EN DÍA, es lamentablemente falso, no hay más que hacer números, es muy sencillo. Para que me quede una hipoteca de 500 euros, que es lo llevo pagando de alquiler durante los dos últimos años, significa que me tendrían que haber vendido mi piso por menos de 90mil euros. Más gastos notariales, que tendría que poner yo de mi bolsillo. Si alguien cree que puede encontrar un piso de obra nueva en las afueras de Barcelona, en una ciudad con Renfe y Ferrocarriles Catalanes, de una habitación, con parket, calefacción y cocina eléctrica… Que me llame, porque desde luego ha encontrado la joya de la corona. La realidad es que por un piso como el mío piden 180.000 euros, lo que significa que la letra de la hipoteca a 40 años a un interés del euríbor actual + 0′5, ronda los 1.000 euros mensuales: el doble de lo que pago actualmente. En el caso del piso al que me mudo el mes que viene, es aún más dramático, porque pretendían venderlo (sin éxito, por cierto) por 55 millones, quedaría una cuota mensual que rondaría los 1.800 euros, corriendo el hipotecado con los gastos notariales y demás, cuando de alquiler pago 700. Quien diga que alquilar cuesta lo mismo que una hipoteca, es que hace muuuuucho tiempo que no compara precios de alquiler y compra.
Ahora bien, dada la precariedad que caracteriza el Estado del bienestar por lo que respecta a nuestro futuro (¿a qué edad nos jubilaremos los menores de 30 años? ¿tendremos pensión pública, o mejor ir pensando en un plan de pensiones? ¿resistirá la seguridad social otros 40 años más?), es cierto que conviene tener las espaldas cubiertas por lo que respecta a tener un techo bajo el que cobijarnos del que no nos puedan echar cuando se nos acerque la edad de la jubilación, y para eso deberíamos haber invertido antes en él.
Lo que no es lógico es que los jóvenes no puedan independizarse porque no pueden comprar una vivienda, o solo puedan independizarse en parejas hipotecándose a 40 años. No creo que el alquiler sea indefectiblemente mejor que la opción de comprar, ni que la compra sea preferible al alquiler. Creo que cada cosa tiene su momento. Creo que entre los 20 y los 25 años, independizarse significa casi siempre compartir piso, preferiblemente con amigos/as; a partir de los 25 una ya puede vivir de alquiler pero sola; después de unos años de volver a compartir piso, esta vez con la pareja elegida, es el momento de empezar a buscar piso de propiedad. Pero creo que cada cosa tiene su momento, y que no es emocionalmente sano ni para la persona, ni para la pareja, el tener que esperar a independizarse hasta estar emparejado y poder pagarse una vivienda de compra (momento que, tal y como está el patio, quizá no llegue nunca o demasiado tarde), y el sentirse económicamente atado a una persona, de quien si te separas sabes que te las vas a ver muy negras para salir adelante, o tendrás que volver a la casa familiar… Por muchas leyes de “divorcio express” que apruebe el Gobierno, de nada va a servir si lo que mantiene cohesionada una pareja es la hipoteca. Y digo a la pareja, que no a la familia, porque eso cada vez es más complicado: toda una generación de mileuristas estéril por el método anticonceptivo más eficaz, la letra de la hipoteca.
Cada cosa tiene su momento, y creo que hay que diferenciar muy bien entre no poder independizarse y no poder comprar una vivienda, porque no es lo mismo.