Si todavía queda alguien que cree que los pisos nunca bajarán de precio, le recomiendo que le eche un vistazo al borrador de la nueva Ley Hipotecaria que el Gobierno está preparando, y concretamente, a su fascinante artículo 9, que dice lo siguiente:
Artículo 9. Ampliación de hipoteca. 1. Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasación inicial en más de un veinte por ciento, la entidad financiera acreedora, acreditándolo mediante tasación efectuada a su instancia, podrá exigir del deudor hipotecante la ampliación de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relación exigible entre el valor del bien y el crédito que garantiza.
¿Qué significa esto? No se preocupen, que yo se lo explico. Significa, en pocas palabras, que si compraste un piso por, pongamos por caso, 240.000 euros, con (y aquí viene lo importante) una tasación de 300.000 euros, y por razones de mercado o cualquier otra (sic), ahora te lo vuelven a tasar y resulta que vale un 20% menos del valor por el que te lo tasaron, tendrás que ampliar tu hipoteca poniendo otros bienes como garantía hasta cubrir la diferencia entre el precio de tasación inicial tu hipoteca y la nueva tasación (el coche, los muebles, la tele de plasma y hasta la Play Station 3, si hace falta). Y en caso de impago, te embargarían la casa y todo lo que hubieras tenido que hipotecar para hacer frente a la deuda.
Una garantía vía reglamento legal como esta es necesaria cuando se cumplen tres condiciones en el mercado:
- Precios de los pisos sobretasados (y las entidades financieras lo saben de sobra) y en clara bajada, con cada vez menor demanda
- Intereses en aumento
- Pepitos hipotecados hasta el límite de su capacidad de endeudamiento, al borde del embargo si los intereses siguen creciendo
En tales circunstancias, las entidades financieras pueden encontrarse con una bolsa de viviendas sobretasadas, que valen menos que el dinero que pagaron (mediante los hipotecados a los que se lo prestaron) para pagarlas. Ciertamente, no es un panorama nada satisfactorio para quienes tienen su dinero invertido en el mercado inmobiliario.
Para las entidades bancarias que tienen un porcentaje suficientemente alto de su capital comprometido en préstamos hipotecarios con el aval de la propia vivienda, en caso de que los precios de las viviendas bajen (y, por lo tanto, su valor no cubra el total de la deuda contraída para comprarla), y en previsión de que los tipos de interés sigan subiendo hasta ahogar a aquéllos que se hipotecaron con esfuerzo con unos intereses al 2% y ya por aquel entonces al límite de su capacidad de endeudamiento, los bancos quieren protegerse frente a embargos que no cubran el total del importe anticipado para la compra de la vivienda.
Dicho en otras palabras: si te dejo 200.000 euros para pagar un piso, que ahora te tengo que embargar porque no puedes pagar, y resulta que ese piso ya no vale 200.000 sino 160.000 o menos, resulta que los dos hemos perdido dinero con el negocio (tú, todas las cuotas que hubieras adelantado por ese piso que pensabas que sería tuyo algún día y ahora te embargan; yo, por haberte prestado un dinero que ahora no puedo recuperar). Y la manera de protegerse es más propia de usureros que de entidades financieras del s. XXI: pactamos que yo te dejo dinero, y si no me lo devuelves, me quedo con tu casa; pero si después de un tiempo, resulta que tu casa no vale tanto como creíamos, cambiamos las reglas del juego y además me quedo con tu coche, con tu tele de plasma y con tu Play Station 3. Y date con un canto en los dientes de que no te rompa las piernas, porque entonces no podrías seguir trabajando, y todavía me tienes que pagar el crédito de la VISA.
Esto responde a las sobretasaciones que con tanta alegría se han estado haciendo. Si el banco te daba el 80% del valor de tasación, su propia empresa de tasaciones se encargaba de tasar el piso por el 130% del valor de la venta, y así te damos de hipoteca el 100% + gastos y todavía te sobra pasta para comprarte los muebles. Esta era una práctica sorprendentemente habitual, en una coyuntura, claro, alcista en cuanto a precios, por lo que si te tasaba el piso un 30% por encima de su valor “real”, no era difícil que en poco tiempo el piso alcanzara ese valor en el mercado. Sin embargo, se acabó la alegría, el FMI pronostica caídas de entre un 20% y un 30% la en los precios de los pisos. Eres muy libre de creer que los pisos nunca bajarán de precio (y obrar en consecuencia), pero si los bancos están empezando a tomar precauciones por si los pisos bajan de precio, es por algo.
Una pregunta para los más necios del lugar: Si los pisos nunca bajarán de precio, ¿para qué necesitan los bancos protegerse legalmente frente a la eventualidad de que bajen de precio?
Pero la cosa sigue y es aún peor:
El deudor, después de requerido para efectuar al ampliación, podrá optar por la devolución de la totalidad del préstamo o de la parte de éste que exceda del importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantía del mismo. Si dentro del plazo de dos meses desde que fuera requerido para la ampliación, el deudor no la realiza ni devuelve la parte de préstamo a que se refiere el párrafo anterior, se entenderá que ha optado por la devolución de la totalidad del préstamo, la que le será inmediatamente exigible por la entidad acreedora.
Inmediatamente exigible. Un escalofrío me recorre la espalda, y eso que vivo de alquiler. ¿Significa eso lo que creo que significa? Seguiré buscando información.
Si te has hipotecado hace relativamente poco tiempo (5 años o menos), haciendo un esfuerzo (esto es: al límite de tu capacidad y apretándote mucho el cinturón) cuando los intereses eran los más bajos de la historia y cada subida del euríbor acerca un poco más a la perspectiva de alimentarte a base de pasta y tranchetes… si esta ley se aprueba tal cual, date por jodid@, amig@, porque precisamente se ha hecho pensando en tí: tienes todas las papeletas para irte a la calle más pronto que tarde, y como (¡sorpresa!) tu piso ahora vale menos de lo que te dijeron que valía cuando te lo tasaron (sí, y también te dijeron que los pisos nunca bajarían de precio, y que alquilar es tirar el dinero, y que comprar es una inversión, ¿verdad? Empiezas a ser consciente de hasta qué punto te engañaron), el banco no se va a resignar a cobrar menos de lo que te prestó.
En cambio, si tienes la suerte de no haberte hipotecado (sí, tal y como está el patio, puede considerarse una suerte), estás de enhorabuena. A ver quien es el guapo que se hipoteca a 50 años, con los intereses bajo mínimos, y los precios desbocados y sobretasados actuales. Seguro que a tí no te pillan desprevenid@.
Por otro lado, por lo que respecta a las entidades bancarias, supongo que son conscientes de que, si esto se aprueba tal y como está redactado, solo conseguirán firmar la hipoteca de los tontos del pueblo. Estarán ahorcándose con su propia soga, ya que esto es pan para hoy y hambre para mañana: conseguirán cobrar (más o menos) algo más de lo que cobrarían sin esta ley en los casos de embargo pero, o bien confían en que el estereotipo de mejor comprar que alquilar porque alquilar es tirar el dinero está tan arraigado que a pesar de todo la gente se seguirá hipotecando, o no veo yo muy claro cómo van a firmar nuevas hipotecas a partir de que esto se apruebe: la perspectiva de alquilar, con este panorama, ya no es ni siquiera medio mala.
¿Y los promotores inmobiliarios que ya tienen promociones terminadas y no consiguen sacarse de encima, o avanzadas y sin perspectivas de venta? ¿Qué harán? Si este proyecto de decreto ley sale adelante, todavía lo van a tener más negro para vender. O le dan salida mediante el alquiler, lo que significa que para recuperar la inversión hecha para construir necesitarán unos cuantos años (con las entidades financieras pisándoles los talones, por cierto), o bien engañan sin contemplaciones a los pobres incautos que se les acerquen (algo que, por otro lado, tampoco nos sorprendería tanto, ¿no? al fin y al cabo, estamos hartos de escuchar eso de que los pisos nunca bajarán de precio, que alquilar es tirar el dinero y que ahora es un buen momento para comprar -verídico: me lo dijo un comercial inmobiliario hace solo unos meses, con la que está cayendo, tela…
. Se preveen suicidios masivos, con lo que de paso también acabamos con el paro en la construcción.
De momento, tengo entendido que esto no es más que un borrador todavía, que aún no está aprobado y está en fase de elaboración. Se trata de un Proyecto de Real Decreto (nota al margen: un Real Decreto Ley está reservado para casos de extraordinaria y urgente necesidad…) y como tal, no pasan por tramitación parlamentaria sino que son aprobados por el Consejo de Ministros, por lo que no hay debate parlamentario ni procedimiento de enmiendas: el Congreso se limita a ratificar la situación de urgencia que ha llevado a la promulgación de la norma. No hay opción, por tanto, de que el artículo 9 decaiga en el proceso ordinario de enmiendas. La banca siempre gana, señores. ¿O acaso tenían alguna duda?
Texto completo del proyecto de Real Decreto de Regulación del Mercado Hipotecario.
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De entrada, el hecho de que se hagan pasar por una Agencia Nacional, jugando con el equívoco de quien pudiera pensar que se trata de una agencia bajo la titularidad del Estado, a mí personalmente me lleva a desconfiar. La tal Agencia Nacional de Créditos ni es una entidad pública ni se le parece: es en realidad una Sociedad Limitada con la siguiente razón social e inscrita en el registro mercantil:
